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Cómo serán las hipotecas después del cambio legal

Y ahora qué? ¿Cambiarán las hipotecas? En apenas tres semanas, sentencias contradictorias del Tribunal Supremo y cambios normativos en torno al impuesto de actos jurídicos documentados –el gasto más elevado en la formalización de las hipotecas– han revolucionado el mercado hipotecario. Fuentes bancarias, expertos y abogados explican a qué tendrán que atenerse a partir de ahora las entidades y los consumidores.

¿Quién debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados?

El Consejo de Ministros aprobó el jueves un real decreto que obliga a pagar a los bancos el impuesto vinculado a las hipotecas a partir de ahora. El cambio de la normativa tributaria entra en vigor este sábado, de manera que se hará efectivo en las hipotecas que se firmen a partir del lunes. La reforma exprés del Gobierno se ha llevado a cabo después de que el martes el Tribunal Supremo eximiera a la banca de asumir esa tasa y dictaminase que debía seguir abonándola el cliente.

¿Por qué hasta ahora lo asumían los hipotecados?

El artículo 68.2 del reglamento de la tasa de actos jurídicos documentados que data de 1995, establece que el cliente es el sujeto pasivo del impuesto. Pero una sentencia del Supremo del pasado 18 de octubre cambió la doctrina al considerar que el beneficiado de la escritura de la hipoteca es el banco y, por tanto, debe correr con el gasto. Y ahí se originó la polémica. Al día siguiente, se convocó un pleno para el 5 de noviembre con el fin de clarificar el fallo. Tras dos días de deliberación, el alto tribunal dio marcha atrás.

¿Van a encarecerse las hipotecas?

Los expertos dan por hecho que la banca trasladará el nuevo coste al precio de los créditos y las hipotecas serán más caras, aunque prevén que las subidas sean moderadas. Las entidades admiten estar estudiando ya cambios en sus préstamos, aunque la mayoría aún no ha tomado decisiones concretas, muy pendientes de lo que hagan sus competidores. Fuentes financieras indican que “cada banco decidirá en función de su política comercial”, pero aseguran que “las condiciones de financiación seguirán siendo favorables”. El objetivo seguirá siendo no dejar escapar al cliente rentable.

¿Cuánto pueden subir los intereses de los préstamos?

Es posible hacerse una idea tomando como referencia las subidas que han aplicado algunas entidades en las últimas semanas. CaixaBank ha elevado en 0,4 puntos el tipo fijo de su plazo más corto, mientras que Ibercaja lo ha subido 0,15 puntos, al igual que el diferencial de su hipoteca variable. Según Kelisto.es, “un encarecimiento del interés de las hipotecas de 0,10 puntos supondría gastar un 10% más de lo que el consumidor desembolsaba cuando tenía que pagar el AJD”. A juicio de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria, “en los últimos años se ha encarecido el proceso de tramitación, negociación y formalización del crédito y, si suben los costes, es normal que el posicionamiento de precios del mercado cambie”.

¿Repercutirá en todos los hipotecados por igual?

Como suele ser habitual, el perfil del cliente y su solvencia determina en muchos casos la negociación de las condiciones del préstamo. Así, las subidas en los diferenciales o en los tipos fijos no tienen por qué ser igual para todos. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, cree que la fuerte competencia entre los bancos por captar clientes “podría minimizar las alzas de las hipotecas” y añade que “al ser un impuesto transferido a las autonomías y cuya aplicación no es homogénea, provocará que los ciudadanos tengan diferentes condiciones hipotecarias en función de donde residan, ya que el importe que deberá pagar la banca será distinto en cada caso”.

¿Puede impedir el Gobierno las subidas?

El Gobierno ha dicho que “velará” para que la banca no desplace el impuesto a los clientes, pero no ha detallado cómo lo impedirá. Parece difícil que el Ejecutivo pueda controlar los precios fijados en un libre mercado.

¿Puede la banca cobrar nuevas comisiones?

La reforma hipotecaria establece que todas las comisiones iniciales (apertura o estudio) deben reunificarse en una sola y aclara que hay que justificar el servicio que se presta por cada comisión nueva que se aplique, lo que dificultará que se puedan aplicar nuevas comisiones.

¿Pueden recuperar el dinero los que ya tienen una hipoteca?

En principio, no. Miguel Ángel Hortelano, socio del despacho Fórum Jurídico, señala que “se complica extraordinariamente la posibilidad de reclamar” ya que el Tribunal Supremo mantiene la jurisprudencia previa de que el sujeto pasivo del impuesto es el ciudadano. “El único supuesto en el que se puede modificar una sentencia del Supremo es por un fallo en contra del Tribunal de Justicia de la Unión Europea”, dice. Sucedió con las cláusulas suelo abusivas, aunque en esta ocasión no está a debate la claúsula de un contrato hipotecario sino un impuesto.

¿Es posible acudir a los tribunales europeos?

Los ciudadanos no tienen acceso directo al tribunal europeo. Solo los jueces y los tribunales pueden plantear a este tribunal una cuestión prejudicial. Es decir, que a algún tribunal español que esté tramitando un asunto sobre esta materia le surja alguna duda sobre su compatibilidad con el derecho de la UE.

¿Se pueden reclamar el resto de gastos de notaría, gestoría y registro?

Es posible reclamar el resto de gastos de constitución de una hipoteca, como la notaría, gestoría y registro. De hecho, ya se está haciendo y, según Miguel Ángel Hortelano, “en esta cuestión sí hay uniformidad de los tribunales a la hora de reconocerlo”.

¿Podría llegar a eliminarse el IAJD?

El Gobierno no se plantea la supresión de un impuesto que aporta 2.000 millones de euros de ingresos a las comunidades autónomas.

Pueden surgir diferencias de precios según la comunidad autónoma, ya que el tributo varía según el lugar del 0,5% al 1,5%

Fuente: El País

By |2018-11-10T08:13:19+00:00noviembre 10th, 2018|Actualidad de Empresas, Actualidad Económica, EL PAÍS|Comentarios desactivados en Cómo serán las hipotecas después del cambio legal