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La hora de la verdad de la hipoteca a tipo fijo: ¿interesa más que una variable?

El dato de euríbor hipotecario ha lanzado un claro aviso a navegantes en el mes de septiembre. Este índice, al que se referencia la inmensa mayoría de hipotecas a tipo variable, arroja el primer incremento interanual desde 2014. Es un alza mínima pero señal del cambio de tendencia que se avecina ante un horizonte futuro de subidas de los tipos de interés en la zona euro. Quien vaya a tomar ahora la decisión de hipotecarse tiene por tanto por delante un importante dilema: decidir si lo hace a un interés variable –en un momento en que ya ha comenzado, aunque muy tímidamente, un cambio de tendencia al alza– o hacerlo a tipo fijo, pagando más carga de intereses a cambio de la seguridad de tener una cuota constante durante toda la vida del crédito.

La gran pregunta para intentar resolver el dilema es cuánto subirán los tipos de interés en el medio y largo plazo, una cuestión para la que no hay respuesta cierta. Ni bancos ni expertos económicos tienen la bola de cristal aunque sí haya pistas más o menos fiables para el futuro más cercano. Así, el BCE no tiene prisa por elevar los tipos de interés –la referencia que marca el paso de la evolución del euríbor– y ha señalado que no subirán hasta al menos pasado el verano de 2019. El consenso de expertos prevé de hecho una primera subida a finales del año próximo, desde el mínimo de 0% en el que se mantienen desde marzo de 2016.

El horizonte más inmediato para el euríbor es por tanto de subida, aunque en el medio plazo las previsiones tampoco apuntan a una espiral alcista y los expertos descartan que los tipos vayan a regresar a los máximos previos a la crisis –cuando alcanzaron el 4,25%– antes de que cambie el ciclo económico.

Frente a la tranquilidad que da la cuota permanente en el tiempo de la hipoteca fija, ajena a las oscilaciones del euríbor, la hipoteca variable queda sujeta a la incertidumbre de la evolución futura de los tipos. Pero si el cliente desea ir más allá de la seguridad obvia que da la hipoteca fija, hay una serie de factores y de letra pequeña que ha de sopesar en su elección.

Para empezar, los tipos de interés de la hipoteca fija son sensiblemente más altos, del 3% de media en el mes de julio frente al 2,36% de la hipoteca a tipo variable, según datos del INE. Es el sobrecoste de contar con la seguridad de que la hipoteca no se va a encarecer. La banca de hecho ha encontrado en las hipotecas a tipo fijo un valioso balón de oxígeno para su margen de intereses, minado por el prolongado período de tipos cero. El negocio tradicional de captar depósitos y prestar dinero deja en el entorno actual un mínimo margen para la banca, que acusa la nula rentabilidad que obtiene de su cartera hipotecaria. Así, el 90% del stock de hipotecas del sector es a tipo variable y solo a partir de ahora los bancos van a comenzar a beneficiarse, muy paulatinamente, de la revisión de esa cartera con un índice euríbor un poco más elevado.

Una hipoteca variable permite amortizar capital más rápido, lo que permite compensar a largo plazo el efecto de las alzas de tipos

El interés financiero de los bancos en ofrecer hipotecas a tipo fijo es por tanto evidente y se refleja en que el 40% de la nueva producción de hipotecas se hace a tipo fijo, según el último dato del INE de julio, frente al 10% de enero de 2016.

En CaixaBank, casi dos tercios de las hipotecas que se conceden se firman a tipo fijo. En Sabadell ese porcentaje es del 63% en lo que va de año y en Bankia, del 60% según el último dato de agosto. En Santander, el peso de la hipoteca fija en la nueva producción es del 25%. Desde CaixaBank defienden que la hipoteca a tipo fijo asegura “la estabilidad en los pagos frente a la volatilidad del mercado, la total certeza de la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo y una mejor gestión de la economía familiar”.

La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo a 20 años a un interés 2,35% si se contratan otros productos –seguros y ahorro–, que se eleva al 3,55% sin vinculación. En Sabadell, las mejores ofertas –también para los clientes más vinculados– contemplan una hipoteca fija desde el 1,7% para los plazos más cortos, mientras que en Bankia, la hipoteca a tipo fijo oscila entre el 1,75% a 10 años y el 2,75% a 30 años.

Estas ofertas compiten con la ofensiva lanzada por algunas entidades a tipo variable. Así, Bankinter acaba de rebajar el diferencial sobre el euríbor a 0,89 puntos –con el 1,5% en el primer año– y se alinea con lo que ya ofrecen BBVA, Liberbank u Openbank. La diferencia en el precio entre una hipoteca fija, más cara, y una variable marca por tanto una importante distinción inicial en el pago de intereses que amplifica su efecto en el medio plazo.

Según cálculos de iAhorro, para una hipoteca media contratada el pasado julio –por 137.800 euros a un plazo de 24 años–, un cliente que la firmara a euríbor más un diferencial de 100 puntos básicos habrá pagado al cabo de seis años, en julio de 2023, 9.474,24 euros menos que quien contratara una hipoteca fija al 3% y 7.112,16 euros menos que quien la firmara en mejores condiciones, a un interés del 2,6%. Estas estimaciones parten de un escenario central en el que el euríbor haya subido al 1,2% en la revisión de julio de 2023, después de haberse colocado en el 0% en julio de 2019 y en el 0,9% julio de 2022, desde el dato de -0,179% de julio de este año. Son previsiones más conservadoras que las de otras firmas de análisis o las que escasamente facilita la banca. Así, en AFI prevén que el euríbor a 12 meses –el empleado para la revisión de las hipotecas- se eleve al 0,4% en diciembre de 2019 y al 1,5% en diciembre de 2021. En Bankia esperan que el euríbor ya se sitúe en terreno positivo en el primer trimestre de 2019 y mantenga una senda alcista que le lleve a cerrar el año entre el 0,7% y el 0,8%. “Esta tendencia debería prolongarse durante 2020, de tal forma que podría finalizar el ejercicio algo por encima del 1%”, explican en la entidad.

“No podemos trasladar estimaciones a los clientes, se proporciona la información más completa posible. Por ejemplo, indicamos la evolución de los tipos hasta 15 años atrás”, señalan desde CaixaBank. En Sabadell también reconocen que se facilita al cliente la evolución del euríbor en los últimos 15 años. “No podemos facilitar previsiones a futuro dado que no sabemos cuál será la evolución de los tipos”, explican en el banco.

Echar la vista atrás supone tener en cuenta los efectos devastadores de la crisis financiera en el pago de la hipoteca. En 2008, el estallido de Lehman Brothers anuló el mercado interbancario y el euríbor hipotecario se disparó por encima del 5%. El nivel más alto al que han estado los tipos de interés en los últimos 15 años fue el 3,75%, y comenzaron su descenso precisamente en octubre de 2008, con el estallido de la crisis. ¿Es probable entonces volver a niveles de tipos de interés en el presente ciclo como los vistos antes de la crisis?

Ignacio Muñoz-Alonso, estratega macro de Inversis, cree que no. “Es algo muy complicado porque probablemente no haya tiempo de subirlos tanto”, explica. En Bankia apuntan que el posible techo de subidas de tipos en este ciclo puede quedar en el 1% en 2020, después de una primera subida en octubre de 2019 de 25 puntos básicos. “Si la curva de tipos a medio plazo no es claramente alcista, ¿por qué recomendar un tipo fijo? La banca claramente está interesada en su venta”, apunta Fernando Zunzunegui, abogado especializado en regulación financiera y profesor de Derecho del mercado financiero en la Universidad Carlos III de Madrid.

En la contratación de una hipoteca a tipo fijo también hay que considerar el hecho de que el ritmo de amortización del capital es menor que en la variable. Según los cálculos de iAhorro, al cabo de seis años de vida de la hipoteca, quien firmara en julio una variable a euríbor más 1% habrá amortizado 4.268 euros más de hipoteca que quien contratara una fija al 3%. Así, según apunta Antonio Gallardo, economista autor del estudio, en los primeros años de hipoteca, es mayor el peso del pago de intereses sobre la cuota mensual, lo que se acentúa en las hipotecas a tipo fijo. “La mayor amortización de capital en los primeros años en hipotecas variables amortigua parte de las subidas de tipos futuras”, explica Gallardo. La clave está en si el cliente está dispuesto o no a asumir el riesgo en su economía familiar de unos tipos al alza, aunque a la larga las cuentas puedan salir en su contra.

Fuente: El País

By |2018-10-06T07:16:40+00:00octubre 6th, 2018|Actualidad de Empresas, Actualidad Económica, EL PAÍS|Comentarios desactivados en La hora de la verdad de la hipoteca a tipo fijo: ¿interesa más que una variable?