Cuando el pasado año Metrovacesa presentó en su debut bursátil a los inversores cómo iba a ser la compañía, en su nueva etapa postburbuja, reveló una gigantesca cartera de suelo. Concretamente seis millones de metros cuadrados, con capacidad para construir 40.000 viviendas o lo que es lo mismo, equivalente a una ciudad pequeña. Pero dentro de esas posesiones también se incluían 1,25 millones de metros cuadrados edificables de uso terciario —para uso como oficinas, hoteles o logística—, una contundente cifra a nivel de los mayores propietarios como Merlin o Colonial.
Ahora comienzan a conocerse más detalles de ese gigantesco portfolio terciario. La compañía avanzó en los últimos resultados, presentados el 30 de julio, que su objetivo es “vender o desarrollar” la mayor parte de esos 1,25 millones de metros cuadrados en cinco años, hasta el 2023. El conjunto de esas parcelas tiene un valor para la inmobiliaria de 645 millones de euros. De momento, no especifica la cifra de negocio que espera de esos desarrollos, sobre todo en el caso de que sea la propia compañía la que decida construir oficinas u hoteles en esos terrenos, una actividad con mayor margen que traspasar únicamente los solares.
La promotora desvela además cuáles son sus cuatro grandes proyectos terciarios, que suponen el 60% del valor de ese cartera, por un importe de casi 390 millones. Se trata de La City y Loinsa en Barcelona y Clesa y Valdebebas en Madrid (ver gráfico). Son precisamente las áreas metropolitanas de las estas dos grandes ciudades la que absorben el 86% de esa cartera, que en su 94% ya tiene carácter finalista (con permisos urbanísticos).
El mayor de esos cuatro suelos es el de City Metropolitana, en L’Hospitalet de Llobregat, con una edificabilidad de 135.000 m2. Está situado en la prolongación de la Gran Vía, en el acceso a Barcelona y la Fira. Su uso es mayoritariamente para oficinas, pero hasta 20.000 m2 corresponden a hotelero. En el 22@ de Barcelona (el distrito más pujante en oficinas y atracción de empresas) dispone también de 32.819 m2 de edificabilidad en una parcela llamada Loinsa. Los usos admitidos en ese solar son variados.
En Madrid dispone de 58.131 m2 de edificabilidad en el futuro desarrollo de la zona denominada Valdebebas Fintech: “Actualmente, Metrovacesa está trabajando en el desarrollo de un anteproyecto que permitiría promover un moderno parque empresarial, compuesto por cuatro edificios”, señala la empresa en la presentación. Además, dispone del proyecto en la antigua fábrica de Clesa, de 88.702 m2, donde prevé invertir 260 millones en oficinas, hoteles y otras dotaciones.
En su regreso a la actividad inmobiliaria a gran escala, Metrovacesa se ha convertido en una promotora de viviendas con una pequeña parte de negocio de construcción terciaria. Pero, a diferencia de épocas pasadas, no entra en sus planes convertirse en propietario de oficinas, hoteles, naves logísticas o centros comerciales para alquilarlos a terceros, como sí lo son en cambio las socimis Merlin, Colonial o Lar España. De hecho, la empresa traspasó todo su negocio terciario a Merlin en 2017.
La gran cantidad de suelo que sirve como materia prima de su negocio constructor futuro proviene, en gran medida, de las aportaciones que la banca accionista (tras convertir deuda en capital) hizo en sucesivas ampliaciones de capital no dineraria. De esa forma, Santander dispone del 49,3% de la promotora —liderada por Jorge Pérez de Leza como consejero delegado— y BBVA otro 20,8%.
En su plan de negocio, Metrovacesa incluye la venta de parte del suelo terciario, que sirve para reforzar los ingresos en un momento en el que su principal actividad —la construcción de vivienda— todavía es incipiente. En el primer semestre se ha desprendido de terrenos por 67 millones, con prima respecto a la tasación independiente. Además, desarrolla el proyecto Madrid Innovation Area en una joint venture junto a Tishman Speyer. Este desarrollo ocupa 56.650 m2 en tres fases, con una inversión de 120 millones hasta 2021.
Fuente: Cinco Días