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¿Va a alquilar un piso? Así le afecta el nuevo decreto sobre arrendamientos

El Gobierno ha aprobado un nuevo decreto de alquiler que alarga los contratos de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa) e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Será la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses.

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Esto es lo que debe saber si tiene un contrato de alquiler o se plantea firmar uno pronto:

¿A qué ley está sujeto mi contrato?

La respuesta simple es que los alquileres en España se atienen a lo que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el articulado que esta tenga vigente en el momento de la firma del contrato. Hasta el pasado 19 de diciembre, esta ley se regía con una reforma que aprobó el PP en 2013 y que reducía la duración de los contratos a tres años. El pasado 19 de diciembre, sin embargo, entró en vigor un decreto del Gobierno que reformaba la LAU y que el pasado 22 de enero el Congreso rechazó, tal y como publicó el BOE el 24 de enero. Entre el 19 de diciembre y el 23 de enero (fuentes jurídicas se inclinan por pensar que la derogación no es efectiva hasta que se publica en el BOE, aunque el Congreso la votara un día antes) los contratos se rigen por lo que decía ese decreto (puedes ver aquí las principales medidas).

A partir del 24 de enero, la ley volvió a la reforma de 2013 hasta que el decreto que ha aprobado este viernes el Consejo de Ministros entre en vigor. ¿Y cuándo entrará en vigor? Pues normalmente un día después de su publicación en el BOE. Fuentes del Gobierno señalan que lo más probable es que esa publicación se produzca este sábado, así que el decreto se pondría en marcha el domingo y los contratos que se firme el lunes ya deberían adaptarse a lo que dice.

¿Cuánto durará mi contrato?

Ninguno de los dos decretos aprobados en el último mes contenía una cláusula de retroactividad porque es plantearía problemas jurídicos. Así que nuevamente depende de cuándo lo firmaste:

-Si tu contrato es previo al 19 de diciembre o posterior al 23 de enero, la duración mínima es de tres años. Si concluidos esos tres años ninguna de las partes indica que quiere extinguir el contrato, este se prolonga un año más (prórroga tácita).

-Si firmaste entre el 19 de diciembre y el 23 de enero o vas a firmar una vez el nuevo decreto entre en vigor, tu contrato tiene una duración mínima de 5 años si el propietario es una persona física. Si el inmueble pertenece a una persona jurídica (es decir, a una empresa) la duración mínima es de siete años. La prórroga si ninguna de las partes dice que quiere poner fin al contrato es de tres años en ambos casos.

Para los contratos que se firmen con el decreto aprobado este viernes hay que tener en cuenta una novedad: no basta un mes como hasta ahora para que el casero o el inquilino comuniquen, al término del contrato o de la prórroga tácita, que quieren ponerle fin. Ahora el casero deberá comunicarlo cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. 

¿El casero puede subir la renta lo que quiera?

En los contratos firmados antes del nuevo decreto, la actualización anual de renta se ajusta a lo que establezca el contrato (normalmente el IPC, pero hay otras fórmulas). En ausencia de un índice de referencia, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

El nuevo decreto establece sin embargo una salvedad: la actualización anual dentro del contrato no puede en ningún caso superar el IPC.

¿Y si voy a firmar un contrato nuevo?

El decreto no toca el artículo 17 de la LAU, como exigía Podemos. Ese artículo establece que el precio de un alquiler es el que «libremente pacten las partes». Por tanto, no existe ninguna limitación formal a que el casero pida lo que quiera por su piso.

Para aportar mayor transparencia al mercado, lo que sí hace el decreto es establecer un índice de precios de referencia que deberá ponerse en marcha dentro de ocho meses y que anualmente dirá qué vale como media un alquiler hasta el detalle de barrios y secciones censales. Ese índice, que en el pacto presupuestario del pasado octubre entre el Gobierno y Podemos se establecía como base para que las comunidades y Ayuntamientos limitasen los precios, solo tiene de momento un valor informativo para que, dentro de las competencias actuales, las administraciones lo usen. En el futuro, el Gobierno ha señalado que ya están estudiando una serie de medidas fiscales para incentivar que una bajada de precios. En cualquier caso, debería aplicarse en la próxima legislatura.

¿Puede pedirme el casero un aval?

Sí, pero con límites. El nuevo decreto establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se mantiene por tanto en un mes. Así que, a la firma del contrato, el arrendatario necesitaría disponer como máximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como máximo de aval complementario). Pero a esto pueden añadirse los gastos de inmobiliaria.

¿Quién debe pagar a la inmobiliaria?

Aunque la ley hasta ahora no lo establecía así, era una norma no escrita en muchas ciudades que fuera el inquilino el que pagase los gastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se había encontrado a través de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de nuevo en este punto según el arrendador sea una persona física o juridica. En el primer caso, las cosas siguen como están, así que se puede exigir al inqulino que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deberá hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepción.

Fuente: El País

By |2019-03-01T15:13:55+00:00marzo 1st, 2019|Actualidad de Empresas, Actualidad Económica, EL PAÍS|Comentarios desactivados en ¿Va a alquilar un piso? Así le afecta el nuevo decreto sobre arrendamientos