Carlos Slim tiene ventaja en la pelea de Realia. El hedge fund británico Polygon Global Partners considera que la inmobiliaria, empresa de 800 millones de euros controlada por el multimillonario mexicano, está utilizando valoraciones de suelos hundidas artificialmente. A menos que los reguladores estén de acuerdo, Slim podría comprar más parte de la compañía a bajo precio.
El magnate de 79 años, que lleva adquiriendo propiedades inmobiliarias en España desde 2012, controla ahora Realia a través de dos empresas con una participación combinada de aproximadamente el 70%. Completó las compras iniciales con préstamos que se convirtieron en acciones, ofertas públicas de adquisición a la baja y varias ampliaciones de capital en las que se ofreció a aceptar los derechos no deseados de otros inversores.
Polygon, que posee alrededor del 10%, se huele juego sucio. El fondo de cobertura dice que las valoraciones de inmuebles residenciales de Realia –basadas en una versión del estándar de tasación ECO utilizado para las garantías hipotecarias– son artificialmente bajas. La aplicación del método RICS, más común, podría elevar el valor del activo neto por acción por encima de 1,50 euros, según una fuente conocedora de la visión del fondo, en comparación con la estimación de Realia para 2018 de 1,25 euros. Polygon también cuestionó la necesidad de la emisión de 149 millones de euros en derechos del pasado mes de diciembre.
Realia dice que su anterior dirección optó por la norma estándar, y que necesitaba capital fresco para reducir la deuda y desarrollar el suelo. No son argumentos convincentes: las decisiones anteriores no deberían atar las manos del actual consejo, y los rivales utilizan RICS.
Incluso antes de la emisión de los derechos, la deuda neta de Realia como proporción de los activos brutos era inferior a la de su homólogo Inmobiliaria Colonial. Habría sido más barato refinanciar a tipos de interés bajos, en lugar de emitir más acciones a un precio bajo.
Una explicación más plausible es que el hundimiento del valor de los activos hace más fácil para Slim aumentar su participación de forma barata, y eleva su potencia alcista si Realia construye sobre el suelo y aumenta su valor. Podría ir más lejos y lanzar una oferta de exclusión de cotización de la empresa, que según la legislación española debe ser a un precio “equitativo” según métricas que incluyan el valor neto contable. Polygon y otros inversores podrían rechazar tal oferta, pero podrían temer más emisiones de derechos que diluirían a los que no aporten más dinero.
La esperanza de los rezagados es una queja al regulador presentada por Polygon en enero. El Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas podría obligar a Realia a utilizar la metodología RICS, lo que podría garantizar un precio más alto en cualquier intento de exclusión de Bolsa. Sin embargo, eso podría llevar un tiempo, y hay pocos precedentes para juzgar la probabilidad de éxito. Las ganancias de Slim parecen tan seguras como las casas.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
Fuente: Cinco Días